近期，江蘇省不少城市房地產(chǎn)行業(yè)年度數(shù)據(jù)相繼出爐。2024年年末“翹尾”的行情，令人對(duì)新的一年市場(chǎng)止跌企穩(wěn)充滿信心。

　　政策組合拳招招見效

　　縱觀2024年，江蘇省各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行情整體處于深度調(diào)整期。前三季度新房銷售同比下降明顯，二手房“以價(jià)換量”保持著持續(xù)的活躍度。隨著9月26日中央政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，為市場(chǎng)注入信心，四季度新房及二手房成交量均出現(xiàn)明顯回升，呈現(xiàn)“翹尾”態(tài)勢(shì)。

　　2024年，中央層面分別在5月、9月、10月打出穩(wěn)定市場(chǎng)“政策組合拳”。5月17日，央行圍繞優(yōu)化住房金融政策，提出降首付比例、取消利率下限、降公積金利率。隨后，江蘇各地紛紛跟進(jìn)落實(shí)新政舉措及人才、房票等購(gòu)房補(bǔ)貼政策。從中央到地方的一系列政策利好釋放后，明顯提振了市場(chǎng)信心。新政實(shí)施后一個(gè)月，南京市二手房交易面積日均3.4萬平方米，新房日均認(rèn)購(gòu)285套，比3月日均認(rèn)購(gòu)增長(zhǎng)43%，比4月日均認(rèn)購(gòu)增長(zhǎng)40%。同一個(gè)監(jiān)測(cè)時(shí)間段，蘇州二手房成交量環(huán)比4月份上升10.5%，新房成交量上升49.8%。

　　隨后，樓市進(jìn)入7、8月份傳統(tǒng)淡季，成交曲線漸漸回落。9、10月份，中央多次調(diào)整房地產(chǎn)政策。10月17日的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，中央五部委又釋放出一攬子利好，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。政策“組合拳”包含取消限購(gòu)、限售、限價(jià)、普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，降低住房公積金貸款利率、最低首付比例、存量貸款利率、“賣舊買新”換購(gòu)住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，實(shí)施100萬套城中村和危舊房改造，增加“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模。

　　密集出臺(tái)的政策，大大提振了市場(chǎng)預(yù)期和信心，江蘇各地樓市迅速出現(xiàn)回暖跡象，一手房看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房交易量持續(xù)上升。2024年12月，南京二手房成交量達(dá)10398套，創(chuàng)下當(dāng)年單月成交量最高紀(jì)錄。二手房掛牌量從最高16萬套減少至14.6萬套，創(chuàng)年內(nèi)新低。11、12月，南京新房認(rèn)購(gòu)量連續(xù)環(huán)比增長(zhǎng)，漲幅分別為10.2%、11.2%，全市商品住宅庫(kù)存面積連續(xù)11個(gè)月回落。蘇州二手房12月份也出現(xiàn)了成交高峰，環(huán)比漲幅59%，創(chuàng)近20個(gè)月新高；12月份新房成交高達(dá)5657套，相比2000—3000套的月均銷量增加近一倍。無錫自9月份以來二手房市場(chǎng)活躍度持續(xù)保持高位，成交連續(xù)4個(gè)月上漲，呈現(xiàn)穩(wěn)定的回升態(tài)勢(shì)。

　　去化存量成效顯著

　　綠洲地產(chǎn)云湖十里院項(xiàng)目位于南京市江寧區(qū)祿口空港新城，是一個(gè)遠(yuǎn)郊剛需項(xiàng)目。2024年9月，云湖十里院項(xiàng)目入庫(kù)江寧區(qū)房源超市，成為該區(qū)第一批參與房票安置的商品房項(xiàng)目。項(xiàng)目可售房源484套，僅參與房票安置一個(gè)月就去化房源202套。綠洲地產(chǎn)南京區(qū)域總經(jīng)理張學(xué)東告訴記者，入駐房源超市對(duì)正常銷售的拉動(dòng)作用也很明顯。

　　“為了加速推進(jìn)城中村改造去化存量住房，江寧區(qū)從完善房票政策、籌集安置房源、優(yōu)化安置流程、提升安置服務(wù)4個(gè)方面發(fā)力。”江寧區(qū)房產(chǎn)局局長(zhǎng)徐靜說，江寧區(qū)專門設(shè)立房源超市，精心挑選區(qū)位佳、房型好、交通便利、周邊配套齊全的品質(zhì)房源，為房票群眾提供多元安置選擇，累計(jì)籌集各類房源共計(jì)10729套。目前，該區(qū)正在開展第8輪房票安置工作。房票安置已消化庫(kù)存商品房2700余套，推動(dòng)江寧區(qū)商品房去化周期從最高19.2個(gè)月降至14.71個(gè)月；消化存量安置房1400余套，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活30余億元。

　　要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”，存量房的去化工作是重中之重。根據(jù)中央部署，消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房需要通盤籌劃。2024年，江蘇省在去庫(kù)存方面持續(xù)發(fā)力，成效顯著。

　　常州市住建局局長(zhǎng)彭峻介紹，常州全面推廣房票和集中購(gòu)買存量住房安置模式，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，有力拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。2024年，常州實(shí)施城中村改造54個(gè)項(xiàng)目。截至目前，通過城中村改造購(gòu)買存量住房安置1.01萬套，消化存量住房面積111.64萬平方米。

　　城中村改造既是民生工程、民心工程，也是發(fā)展工程。2024年，全省共實(shí)施改造項(xiàng)目185個(gè)，改造涉及村（居）民8.52萬戶，籌集安置房12.88萬套。

　　省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人說，江蘇穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造，采取收購(gòu)存量住房方式，籌集各類保障性住房房源，統(tǒng)籌“保障”和“市場(chǎng)”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。截至目前，全省完成收購(gòu)存量住房5.34萬套、544萬平方米。聚焦房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，下一步，江蘇省將通過收購(gòu)存量住房方式籌集房源，積極推動(dòng)房票安置，既滿足農(nóng)村居民自主選擇房型、區(qū)位等需求，縮短安置期，又能在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的情況下消化存量住房。

　　“日光盤”再現(xiàn)，2025可期

　　2024年，多重利好政策密集落地，不僅為房地產(chǎn)行業(yè)注入活力，也引導(dǎo)其進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。當(dāng)年3月22日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　房地產(chǎn)行業(yè)要告別過去“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿”的開發(fā)模式，建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的“好房子”，更好滿足剛性和改善性住房需求。此外，還要建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，以人定房、以房定地、以房定錢，防止市場(chǎng)大起大落。

　　從供給側(cè)縮減土地供應(yīng)體量，助力房地產(chǎn)去庫(kù)存。2024年，江蘇省各城市的涉宅用地供應(yīng)均有不同程度的縮減。蘇州市區(qū)2024年涉宅用地成交48宗，比2023年的85宗少了44%。南京2024年成交涉宅地塊127幅，雖比2023年多，但主城6區(qū)出讓的涉宅地塊僅14幅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于2023年。

　　土地供給端政策也在積極調(diào)整。南京提出減少公攤面積，公共服務(wù)設(shè)施、架空層、下沉空間等公共開放空間不再計(jì)入容積率。蘇州2024年成交地塊的平均容積率僅為1.24，遠(yuǎn)低于2023的1.69。2024年無錫共成交50宗涉宅用地，其中有28幅容積率低于1.5。

　　構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過程，也成為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展和重新洗牌的過程。不少房企認(rèn)識(shí)到，以前解決居住“有沒有”的問題，如今要轉(zhuǎn)向解決居住“好不好”的問題。

　　第一批及時(shí)“轉(zhuǎn)向”的房企率先嘗到了“熱賣”的甜頭。2024年下半年，南京、蘇州、無錫等城市涌現(xiàn)熱銷樓盤，甚至出現(xiàn)了久違的“搖號(hào)開盤”盛況。記者發(fā)現(xiàn)，這些樓盤的共同特點(diǎn)是，產(chǎn)品品質(zhì)在其所在的板塊區(qū)域出類拔萃。

　　在南京江北新區(qū)，斥資300多萬元，可入手一套家家有露臺(tái)的“第四代住宅”。“江韻瑧悅”項(xiàng)目自2024年9月30日以來連續(xù)開盤5次均售罄。在蘇州，綠城玫瑰園一期，81套房源吸引300組客戶參與搖號(hào)，開盤當(dāng)天即售罄。

　　“日光盤”“月光盤”重現(xiàn)樓市，不僅重振房企對(duì)市場(chǎng)的信心，也讓購(gòu)房者告別觀望情緒，果斷入市。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人季林告訴記者，最近和他討論房?jī)r(jià)漲跌的客戶少了，“今年房?jī)r(jià)持續(xù)筑底，客戶都明白再等下去意義不大了。”

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年11月，南京新房止跌轉(zhuǎn)漲，環(huán)比上漲0.1%。這是2024年以來南京首次新房和二手房同時(shí)出現(xiàn)環(huán)比上漲，且同比降幅均收窄。

　　2024年12月24日至25日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開，明確2025年全國(guó)住建工作重點(diǎn)任務(wù)。南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，會(huì)議明確了2025年政策方向仍會(huì)延續(xù)2024年寬松的態(tài)勢(shì)，多措并舉逐步改善市場(chǎng)供求關(guān)系失衡導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下行預(yù)期，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的勢(shì)頭。尤其是南京、蘇州等地，從2024年末“翹尾”的成交形勢(shì)可以預(yù)見，2025年止跌回穩(wěn)乃至穩(wěn)中有升可期。