隨著我國(guó)房地產(chǎn)步入存量時(shí)代，大量房屋開始步入“中老年”，提前謀劃房屋養(yǎng)老金制度有助于提升居民的居住品質(zhì)和安全性，也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展和城市更新提供有力支撐。

　　房屋養(yǎng)老金制度作為房地產(chǎn)步入存量時(shí)代的重要制度安排，已邁出試點(diǎn)的“關(guān)鍵一步”。近日，在上海市第十六屆人大常委會(huì)第十五次會(huì)議上，上海市市長(zhǎng)龔正表示，上海市將探索實(shí)施房屋定期體檢、房屋安全保險(xiǎn)和房屋養(yǎng)老金三項(xiàng)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理的長(zhǎng)效機(jī)制。上海考慮分兩步推進(jìn)：第一步，今年先行在浦東等區(qū)開展試點(diǎn)；第二步，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上，明年將在全市范圍推開。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前，包括上海在內(nèi)的22個(gè)城市正在試點(diǎn)推行這一制度。

　　房屋養(yǎng)老金制度最早在2022年5月1日被提出。2023年，我國(guó)提出房地產(chǎn)發(fā)展新模式，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。新模式包括完善住房供應(yīng)體系、建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制和建立房屋全生命周期安全管理的長(zhǎng)效機(jī)制等一系列改革舉措。其中，建立房屋全生命周期安全管理的長(zhǎng)效機(jī)制就是要研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度。隨后，房屋養(yǎng)老金制度作為一個(gè)創(chuàng)新性、前瞻性的制度安排成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，探索建立房屋養(yǎng)老金等制度勢(shì)在必行。根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國(guó)城鎮(zhèn)住房存量持續(xù)增長(zhǎng)，并且已經(jīng)從供給短缺轉(zhuǎn)為總體平衡的狀態(tài)。截至2023年，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量約為335.5億平方米，城鎮(zhèn)住房套數(shù)約為3.74億套，大量房屋開始步入“中老年”。

　　事實(shí)上，我國(guó)作出過類似房屋養(yǎng)老金的制度安排。1998年我國(guó)發(fā)布了《住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，并自1999年1月1日起開始實(shí)施。而后，為了解決維修基金使用難、收支不透明以及應(yīng)對(duì)住宅樓逐漸老化，維修需求增加等問題和現(xiàn)實(shí)情況，2007年又發(fā)布了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》替代了原有的《住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，并自2008年2月1日起施行至今。

　　但住宅專項(xiàng)維修資金制度在實(shí)施過程中也存在一些問題，比如資金體量小、提取程序繁瑣、續(xù)繳制度難落實(shí)等。與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入存量時(shí)代，大量房屋開始步入“中老年”，需要維護(hù)、改造的老舊房屋占比快速提升，現(xiàn)有住宅專項(xiàng)維修資金難以滿足，亟待補(bǔ)上保障房屋全生命周期安全的制度短板。

　　而從一些地方試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金制度所披露的情況來看，房屋養(yǎng)老金制度包括個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分。個(gè)人賬戶的資金主要來源于業(yè)主在購買新房時(shí)繳納的住宅專項(xiàng)維修資金，而公共賬戶則由政府建立，資金來源可能包括土地出讓金、維修資金的增值收益、財(cái)政補(bǔ)貼等。在試點(diǎn)階段，重點(diǎn)是建立公共賬戶，這將有助于解決老舊房屋的維修和改造問題，且不會(huì)給業(yè)主帶來額外負(fù)擔(dān)。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金制度是對(duì)房地產(chǎn)步入存量時(shí)代的提前謀劃。今后房屋養(yǎng)老金的制度安排可能會(huì)類似于個(gè)人養(yǎng)老金制度的三大支柱。第一支柱是專項(xiàng)維修基金，由全體業(yè)主共同所有，進(jìn)入個(gè)人賬戶。第二支柱是公共賬戶，例如，一定比例的土地出讓金、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)，公共維修資金增值收益，公積金增值收益等。第三支柱是商業(yè)性質(zhì)的房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險(xiǎn)以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老補(bǔ)充等。

　　可以預(yù)計(jì)的是，房屋養(yǎng)老金制度有望在上海等22個(gè)城市試點(diǎn)的基礎(chǔ)上不斷完善，進(jìn)而持續(xù)探索全生命周期房屋安全管理的長(zhǎng)效機(jī)制，并在全國(guó)范圍內(nèi)推廣實(shí)施。從短期來看，房屋養(yǎng)老金制度在為房屋提供全生命周期安全保障的同時(shí)，可能會(huì)帶來房屋持有成本的上升。但從長(zhǎng)期來看，房屋養(yǎng)老金制度有助于提升居民的居住品質(zhì)和安全性，也將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展和城市更新提供有力支撐。