房地產(chǎn)代建在經(jīng)過2023年新簽約規(guī)劃建筑面積高速增長后，2024上半年，代建企業(yè)新簽約規(guī)模小幅增長，代建規(guī)模化發(fā)展有所減弱，長尾分布特征加強(qiáng)，企業(yè)分化顯著。典型代建企業(yè)商業(yè)代建占比近7成，資本代建占比有所提升。從項(xiàng)目分布來看，二線城市占比超5成，長三角區(qū)域占比最高，更受代建企業(yè)青睞。其中，近7成項(xiàng)目代建費(fèi)率在2%-4%之間。

　　房地產(chǎn)代建經(jīng)營性分析

　　1.競爭格局

　　新簽約代建規(guī)劃建筑面積微增，集中度略有下降。根據(jù)《2024上半年中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》顯示，2024年1-6月，28家典型房地產(chǎn)代建企業(yè)新簽約代建規(guī)劃建筑面積為7325萬平方米，其中，前五企業(yè)占比55.1%，相較于2024年第一季度，集中度下降2.9個(gè)百分點(diǎn)，但仍保持高位。通過對2023上半年和2024上半年均在代建企業(yè)新簽規(guī)模排行榜的企業(yè)統(tǒng)計(jì)，2024年1-6月，代建新增規(guī)劃建筑面積同比增長3.0%，小幅增長。

　　代建企業(yè)新簽約規(guī)模長尾分布特征加強(qiáng)，企業(yè)分化顯著。隨著代建企業(yè)入局增加，2023年房地產(chǎn)代建顯著發(fā)展，新簽約規(guī)模增速高企。但隨著競爭加劇和服務(wù)型行業(yè)固有特征，2024上半年，代建規(guī)模化發(fā)展日益減弱，長尾分布特征加強(qiáng)，企業(yè)分化顯著。根據(jù)《2024上半年中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》顯示，2024年1-6月，TOP5、TOP6-10、TOP11-20代建企業(yè)新增規(guī)劃建筑面積均值分別為807萬平方米、312萬平方米和147萬平方米，企業(yè)新增規(guī)模分化加劇。從規(guī)模分布來看，頭部企業(yè)數(shù)量少且規(guī)模分布不均衡，呈階梯狀分布；中尾部企業(yè)數(shù)量較多、規(guī)模分布更加均衡。

　　圖：2024年1-6月各陣營代建企業(yè)新增規(guī)劃建筑面積均值情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　2.盈利性

　　凈利潤率有所下滑，盈利性有所分化。2023年，典型代建企業(yè)1凈利潤率均值為23.9%，較2022年下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩年下降。房地產(chǎn)代建項(xiàng)目收入通常按節(jié)點(diǎn)收取，但人員成本并非按節(jié)點(diǎn)投入。頭部企業(yè)入局較早，項(xiàng)目篩選和成本管控更加嚴(yán)格，且項(xiàng)目回款進(jìn)入良性循環(huán)階段，盈利性較好，如綠城管理2023年凈利潤率為29.7%，較2022年同期提升2個(gè)百分點(diǎn)。部分剛?cè)刖执ǖ钠髽I(yè)，由于項(xiàng)目尚未經(jīng)歷完整開發(fā)周期，凈利潤率前期為負(fù)。因?yàn)椋ㄆ髽I(yè)凈利潤率分化較為明顯。

圖：2024年1-6月各陣營代建企業(yè)新增規(guī)劃建筑面積均值情況2

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　1.選取的典型代建企業(yè)均已開展房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)2年以上

　　2.數(shù)據(jù)為2023房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)凈利率和物業(yè)百強(qiáng)企業(yè)凈利率

　　3.代建模式

　　商業(yè)代建占比近7成，資本代建占比有所提升。根據(jù)對典型代建企業(yè)代建模式統(tǒng)計(jì)，2024年1-6月，代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積中，政府代建、商業(yè)代建和資本代建的占比分別為23.3%、69.4%和7.3%。近年來，以AMC、地方政府牽頭、房地產(chǎn)企業(yè)代建的“項(xiàng)目紓困”類代建日益增多，既為資本代建提供了較大的空間，又推動了資本代建規(guī)模的提升。

　　圖：2024年1-6月各陣營代建企業(yè)新增規(guī)劃建筑面積均值情況

　　數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　4.業(yè)務(wù)布局

　　二線城市和長三角區(qū)域更受代建企業(yè)青睞。根據(jù)對典型代建企業(yè)業(yè)務(wù)布局統(tǒng)計(jì)，從城市等級來看，2024年1-6月，代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積中，一線城市、二線城市和三四線城市占比分別為5.6%、53.7%和40.7%。由于一二線城市代建競爭激烈，部分企業(yè)亦會選擇三四線城市拓展業(yè)務(wù)，通過良好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及營造能力，滿足當(dāng)?shù)馗纳祁惪腿盒枨蟆某鞘腥簛砜矗L三角占比26.4%，占比最高。長三角區(qū)域政府代建法律法規(guī)透明度高，有利于代建企業(yè)在政府代建方面進(jìn)行項(xiàng)目拓展；區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定，有利于代建企業(yè)在商業(yè)代建方面進(jìn)行項(xiàng)目拓展。

　　圖：2024年1-6月典型代建企業(yè)新簽約規(guī)劃建筑面積城市等級和城市群占比

　　數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　5.代建費(fèi)率

　　近7成項(xiàng)目代建費(fèi)率在2%-4%之間。根據(jù)對典型代建企業(yè)代建項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，67%的代建項(xiàng)目代建費(fèi)率在2%-4%之間，20%的代建項(xiàng)目代建費(fèi)率高于4%，13%的代建項(xiàng)目代建費(fèi)率低于2%。

　　房地產(chǎn)代建招投標(biāo)監(jiān)測分析

　　1.招標(biāo)監(jiān)測分析

　　2024年1-6月，通過對全國房地產(chǎn)招標(biāo)數(shù)據(jù)3監(jiān)測分析，從發(fā)布區(qū)域來看，浙江省、上海市和廣東省信息發(fā)布條數(shù)最高，其中，浙江省占比超20%，上海市和廣東省占比均超過10%。長三角、粵港澳城市群內(nèi)城市對房地產(chǎn)代建接受程度較高，相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)布量占比較高。

　　3.數(shù)據(jù)僅包含房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)，不包含道路、橋梁等公共基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)據(jù)；全年數(shù)據(jù)已剔除重開標(biāo)、截標(biāo)等數(shù)據(jù)。

　　圖：2024年1-6月公開市場房地產(chǎn)代建招標(biāo)公告區(qū)域占比情況

　　數(shù)據(jù)來源：公開市場招標(biāo)公告，中指研究院綜合整理

　　從招標(biāo)物業(yè)類型來看，學(xué)校物業(yè)占比為29%，占比最高。住宅、醫(yī)院和辦公物業(yè)占比分別為17%、16%和15%，占比較為均衡。其中，住宅物業(yè)代建項(xiàng)目中，商品住宅和保障性住房為主要代建業(yè)態(tài)，部分商品住宅除代建外，還要求代建企業(yè)進(jìn)行代銷。學(xué)校物業(yè)中占比較高的業(yè)態(tài)包括高等院校宿舍建設(shè)和大中小學(xué)改擴(kuò)建。

　　圖：2024年1-6月公開市場房地產(chǎn)代建招標(biāo)公告業(yè)態(tài)占比情況

　　數(shù)據(jù)來源：公開市場招標(biāo)公告，中指研究院綜合整理

　　2.中標(biāo)監(jiān)測分析

　　2024年1-6月，通過對全國房地產(chǎn)中標(biāo)數(shù)據(jù)分析，房地產(chǎn)代建企業(yè)中標(biāo)比例為26.5%，其中，占比較高的前五企業(yè)分別為綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、藍(lán)綠雙城、華潤置地和金地管理。

圖：2024年1-6月公開市場房地產(chǎn)代建招標(biāo)公告業(yè)態(tài)占比情況

　　數(shù)據(jù)來源：公開市場招標(biāo)公告，中指研究院綜合整理

　　從房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)業(yè)態(tài)來看，住宅物業(yè)占比達(dá)52%，占比最高。一方面，住宅物業(yè)中部分商業(yè)代建管理費(fèi)率較高，更受房企青睞；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在住宅開發(fā)領(lǐng)域具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目選擇方面，更加偏向于此類業(yè)態(tài)。

　　圖：2024上半年公開市場房地產(chǎn)代建房地產(chǎn)企業(yè)中標(biāo)業(yè)態(tài)占比情況

　　數(shù)據(jù)來源：公開市場招標(biāo)公告，中指研究院綜合整理