2024年以來，全國新房市場整體延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，二手房市場在“以價換量”帶動下，成交保持一定規(guī)模，但房地產(chǎn)整體下行壓力仍較大。在此背景下，4月30日政治局會議定調(diào)樓市政策方向，提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，5.17房地產(chǎn)“一攬子”新政聚焦穩(wěn)市場、去庫存，6.7國常會再次明確“對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實推進”。多項政策落地后部分核心城市二手房成交率先好轉(zhuǎn)，但新房市場整體尚未明顯改善，政策見效仍需時間。展望下半年，預(yù)計在政策托底和高基數(shù)效應(yīng)減弱影響下，全國新房銷售同比降幅將逐步收窄，但投資開工表現(xiàn)或延續(xù)偏弱走勢，市場仍處筑底階段。本報告主要結(jié)論如下：

　　（1）房價：2024年上半年，二手房市場“以價換量”態(tài)勢延續(xù)，百城二手房價格累計下跌3.61%，已連跌26個月，環(huán)比下跌城市數(shù)量已連續(xù)13個月超90城；受改善型樓盤入市帶動，百城新房價格累計上漲1.24%。

　　（2）市場供求：上半年，新房銷售表現(xiàn)較弱，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約四成，6月由于基數(shù)回落疊加政策效果顯現(xiàn)，成交面積同比降幅收窄至約兩成。1-5月重點城市二手房成交套數(shù)同比下降13%，6月以來（6.3-6.30），二手房周均成交套數(shù)同比增長24.1%，市場表現(xiàn)明顯優(yōu)于新房，上海、深圳、杭州等城市政策效果明顯，其中上海6月以來二手房多日網(wǎng)簽量超千套。

　　（3）土地市場：2024年上半年，全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均超30%，土地成交樓面均價和溢價率均較去年同期下降。房企投資繼續(xù)聚焦，土地成交的城市集中度進一步提升，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重升至近六成。土拍熱度方面，進入二季度，由于優(yōu)質(zhì)地塊較少疊加房企拿地意愿尚未修復(fù)，僅上海、杭州、成都等地部分地塊尚能競拍出高溢價，多數(shù)土地以底價成交，市場情緒低于一季度。土拍規(guī)則繼續(xù)優(yōu)化，上海于6月取消了土拍溢價率10%的上限要求，北京上調(diào)了部分地塊溢價率上限。

　　（4）政策展望：下半年宏觀政策或進一步發(fā)力穩(wěn)經(jīng)濟，房地產(chǎn)政策預(yù)計將聚焦在“穩(wěn)市場”“去庫存”方面，配套政策有望繼續(xù)優(yōu)化落實。穩(wěn)市場方面，部分城市仍有望繼續(xù)降低房貸利率、降低交易稅費，一線城市限購政策仍有優(yōu)化空間，同時促進“好房子”建設(shè)的配套政策也有望繼續(xù)完善，帶動改善性住房需求釋放。去庫存方面，各地國企收儲已建成未售新房預(yù)計將進入實際落地階段，同時南京、鄭州等國企“收舊換新”模式或?qū)⒌玫酵茝V，此外，通過收回、收購等方式盤活存量土地的政策也有望取得進展。

　　（5）市場展望：在各項政策持續(xù)發(fā)力下，預(yù)計2024年下半年，新房市場下行態(tài)勢將有所放緩，但由于居民收入預(yù)期、房價下跌預(yù)期尚未明顯改善，全國房地產(chǎn)市場仍面臨調(diào)整壓力，新房市場或仍處于筑底階段。樂觀預(yù)期下，國企收儲加快，下半年全國新建商品房銷售面積與上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性預(yù)期下，全年新建商品房銷售面積同比或下降14.9%；悲觀預(yù)期下，全年降幅約18%。供應(yīng)方面，新開工面積下行態(tài)勢難改，全年預(yù)計同比降幅仍較大；房地產(chǎn)開發(fā)投資額在低基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投資表現(xiàn)預(yù)計仍偏弱，項目“白名單”等政策深入推進落實，或?qū)ν顿Y產(chǎn)生一定支撐。

　　上半年百城二手房價格累計下跌3.61%，環(huán)比已連跌26個月；改善型樓盤入市帶動新房價格累計上漲1.24%

圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　二手住宅方面，上半年百城二手住宅價格累計下跌3.61%。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2024年上半年百城二手住宅價格累計下跌3.61%，跌幅較2023年下半年擴大0.87個百分點。具體來看，2024年以來，百城二手房價格仍延續(xù)下行態(tài)勢，除2月、5月受季節(jié)因素和政策利好短暫影響外，其余月份百城二手房價格環(huán)比跌幅均呈擴大態(tài)勢。6月百城二手住宅均價為14762元/平方米，環(huán)比下跌0.73%，已連續(xù)26個月環(huán)比下跌。

　　新建住宅方面，上半年百城新建住宅價格累計上漲1.24%。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2024年上半年百城新建住宅價格累計結(jié)構(gòu)性上漲1.24%，較2023年下半年擴大0.99個百分點。具體來看，2024年以來，受改善型樓盤入市帶動，百城新建住宅價格月度環(huán)比均呈結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢，6月百城新建住宅均價為16421元/平方米，環(huán)比上漲0.15%，漲幅較5月收窄0.10個百分點。

圖：2021年1月以來百城新建住宅、二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量變化

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　從漲跌城市個數(shù)看，2024年上半年，百城新建住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量保持平穩(wěn)，二手住宅價格下跌城市數(shù)量維持高位。2024年6月，百城新建住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為35個，較5月減少5個；百城二手住宅價格環(huán)比下跌城市數(shù)量為100個，已連續(xù)13個月超90城。

　　上半年重點100城新房成交面積同比下降約四成，6月降幅收窄至20%；二手房表現(xiàn)好于新房，1-5月重點25城二手房銷售同比下降13%，6月同比轉(zhuǎn)增

　　全國：根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2024年1-5月，全國商品房銷售面積為3.7億平方米，同比下降20.3%，5月商品房銷售面積為7390萬平方米，同比下降20.7%（單月增速為調(diào)整基數(shù)后測算），較4月收窄2.1個百分點。1-5月商品房銷售額為3.6萬億元，同比下降27.9%，降幅較1-4月收窄0.4個百分點，5月商品房銷售額為7598億元，同比下降26.4%，增幅較4月收窄4.1個百分點。其中新建商品住宅銷售面積、銷售金額同比分別下降23.6%、30.5%。

　　現(xiàn)房銷售表現(xiàn)好于期房，占比提升至三成以上。2024年1-5月，商品房期房銷售2.5億平方米，同比下降31.0%；現(xiàn)房銷售1.1億平方米，同比增長23.0%，表現(xiàn)明顯好于期房。從占比上看，2024年1-5月現(xiàn)房銷售面積占總銷售面積的比重為30.6%，較2023年全年提升8.1個百分點。

圖：2016年至2024年100個代表城市新建商品住宅上半年月均成交面積及同比走勢

圖：2019年以來100個代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢

　　數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　重點城市：上半年，重點100城新建商品住宅整體市場活躍度偏弱，成交規(guī)模處近年來同期低位。據(jù)初步統(tǒng)計，2024年上半年，重點100城新建商品住宅月均成交面積約2000萬平方米，同比下降約四成，降幅仍較大。5.17樓市“一攬子”政策落地后，市場情緒有所回升，同時由于去年同期高基數(shù)效應(yīng)減弱，6月重點100城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長約10%，同比降幅延續(xù)收窄態(tài)勢，同比下降約20%。

圖：2016至2024年各梯隊代表城市商品住宅上半年單城市月均成交面積及同比走勢

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　不同梯隊城市來看，2024年上半年，一線城市新建商品住宅成交面積同比降幅最小。根據(jù)初步統(tǒng)計，2024年上半年，一線城市政策優(yōu)化持續(xù)落地，加之購房需求更為旺盛，新建商品住宅成交面積同比下降約三成，降幅在各線城市中最小；而多數(shù)二線、三四線代表城市限制性政策在2023年已基本放開，今年上半年整體市場情緒仍較弱，新建商品住宅成交面積同比下降均約四成，部分基本面較強的核心二線城市，如成都、杭州，在政策優(yōu)化后市場活躍度回升較明顯，但多數(shù)城市市場調(diào)整壓力仍較大。

圖：2022年以來25個代表城市二手住宅月度成交套數(shù)走勢

圖：2022年以來11個代表城市二手住宅周度成交套數(shù)走勢

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　二手住宅方面，重點城市在以價換量以及政策優(yōu)化帶動下，二手房市場整體保持活躍，表現(xiàn)明顯好于新房市場。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2024年1-5月，重點25城二手住宅成交套數(shù)同比下降12.9%，而同口徑下新房成交套數(shù)同比下降42.7%，二手房表現(xiàn)明顯好于新房，成交規(guī)模整體處于較高水平。5.17新政落地后，二手房市場情緒較高，同時在以價換量的帶動下，市場熱度延續(xù)，6月以來（6.3-6.30），二手房周均成交套數(shù)較5月周均增長14.5%，較上年同期增長24.1%，市場表現(xiàn)亦優(yōu)于新房。

表：一線城市近期市場表現(xiàn)

　　表：部分重點二線城市近期市場表現(xiàn)

　　注：上海二手房為商品房口徑，其余均為商品住宅。

　　數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　5.17樓市“一攬子”政策落地后，核心一二線城市紛紛跟進落地，政策效果也逐漸顯現(xiàn)，分城市來看：

　　上海：5.27政策優(yōu)化后二手房成交有所放量，6月，上海新房、二手房分別成交10505套、26367套，在部分項目集中網(wǎng)簽備案帶動下，新房日均成交套數(shù)環(huán)比增長26.6%，較去年同期下降23.2%，二手房在以價換量及政策優(yōu)化帶動下（非滬籍單身購買二手房范圍擴大至外環(huán)內(nèi)），環(huán)比增長40.7%，6月以來多日網(wǎng)簽超1000套，二手房市場活躍度較高。

　　深圳：6月，深圳新房、二手房各成交2927套、4172套，在部分項目降價促銷及較低基數(shù)下，新房成交套數(shù)環(huán)比增長45.7%，同比下降4.0%；二手房市場保持較高活躍度，在5月高基數(shù)下，環(huán)比較5月增長5.3%，同比在低基數(shù)下增長71.0%，市場延續(xù)溫和修復(fù)態(tài)勢。

　　杭州：政策優(yōu)化效果持續(xù)，6月，杭州新房、二手房各成交8352、7537套，環(huán)比分別增長68.5%、20.3%，新房同比下降8.2%，二手房在低基數(shù)下同比增長98.3%。主城區(qū)部分熱點項目入市，帶動區(qū)域市場活躍度提升，如霞映錦繡里、綠城沁百合、濱江興曜潮起等項目，均觸發(fā)社保排序規(guī)則，同時，當前低總價、老破小房源成為二手房市場成交主力，在價格持續(xù)調(diào)整后這部分房源總價優(yōu)勢凸顯，二手房市場活躍度較高。

　　表：2024年1-5月及2023年1-5月重點城市新房、二手房高總價商品住宅成交套數(shù)占比

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　需求結(jié)構(gòu)來看，2024年前五月一線城市高總價段二手房需求釋放良好，5.17新政后，伴隨著二手房價格的持續(xù)下調(diào)，低總價、老破小成交量有所上升；上海、廣州及多個二線城市高端改善新房成交占比提升。新房市場來看，上海多個改善型項目入市，帶動1-5月1000萬以上總價段的項目成交套數(shù)占比較去年同期提升6.3個百分點；廣州取消120㎡以上限購后，改善性需求持續(xù)釋放，新房市場中800萬以上總價段成交套數(shù)占比明顯提升；無錫、合肥、成都、青島等多個二線城市高總價段新房成交占比均有不同程度提升。二手房市場來看，一線城市二手房價格持續(xù)下跌，疊加更多大戶型次新房掛牌入市，部分購房者轉(zhuǎn)向二手房市場，高總價需求釋放良好，而隨著價格逐步調(diào)整到位，5.17新政后低總價、老破小成交量明顯增加，部分剛需客戶也進入二手房市場。二線城市僅少數(shù)城市高總價段二手房成交占比有所增加。

　　上半年重點50城批準上市面積同比下降約四成，50城可售庫存出清周期延長至21.3個月，短期庫存去化仍存壓

　　全國：2024年1-5月，全國房屋新開工面積為3.0億平方米，同比下降24.2%，降幅較1-4月收窄0.4個百分點，已連續(xù)3個月累計降幅收窄，其中，住宅新開工面積為2.2億平方米，同比下降25.0%，降幅較1-4月收窄0.6個百分點。2024年1-5月，全國房屋施工面積為68.9億平方米，同比下降11.6%。其中，住宅施工面積為48.2億平方米，同比下降12.2%。全國房屋竣工面積為2.2億平米，同比下降20.1%，降幅連續(xù)2個月收窄。

圖：2016年至2024年50個代表城市商品住宅上半年月均批準上市面積走勢

圖：2019年至2024年50個代表城市商品住宅月度批準上市面積走勢

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　重點城市：新房銷售調(diào)整態(tài)勢未改，同時土地成交規(guī)模持續(xù)收縮，新房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)在低位。據(jù)初步統(tǒng)計，2024年上半年，重點50城商品住宅月均批準上市面積約1060萬平方米，同比下降約40%。進入二季度，由于去年4、5月基數(shù)回落，同比降幅明顯收窄，但6月在較高基數(shù)下，同比降幅再次擴大。整體來看，6月批準上市面積環(huán)比小幅回升，但同比下降約50%，未出現(xiàn)往年6月因房企沖刺年中業(yè)績帶來的供應(yīng)高峰，土地縮量帶來的新房項目供應(yīng)趨緩現(xiàn)象逐步顯現(xiàn)。

圖：2018年至2024年50個代表城市商品住宅銷供比走勢

　　數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　從供求對比來看，上半年供需兩端依然偏弱，重點50城整體表現(xiàn)為供小于求。據(jù)初步統(tǒng)計，2024年上半年，50個代表城市商品住宅月均新增供應(yīng)約1060萬平方米，同期月均成交面積約1370萬平方米，銷供比為1.30，由于供應(yīng)端持續(xù)走弱，整體呈現(xiàn)出供小于求的特點，當前市場仍處于去庫存階段。

圖：2017年以來50個代表城市商品住宅可售面積與出清周期

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　受供應(yīng)縮量影響，重點城市庫存規(guī)模小幅下行，但出清周期仍在延長。截至2024年5月末，50個代表城市商品住宅可售面積約3.34億平米，較2023年末下降2.2%，按近12個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為21.3個月，較2023年末延長3.9個月，其中，三四線代表城市出清周期達30.7個月，短期庫存去化壓力大。

　　綜合來看，2024年上半年，重點城市市場活躍度整體偏弱，5.17政策落地后，部分核心城市市場情緒出現(xiàn)修復(fù)，在以價換量帶動下，二手房成交規(guī)模率先回升，但新房市場整體表現(xiàn)不及預(yù)期，多數(shù)城市表現(xiàn)仍較為低迷。短期來看，核心一二線城市市場活躍態(tài)勢有望延續(xù)一段時間，從而對全國市場形成一定支撐，但持續(xù)時間及修復(fù)節(jié)奏仍依賴于居民收入預(yù)期好轉(zhuǎn)。對于更多二線、三四線城市來說，或需要等待核心城市市場活躍度進一步回升修復(fù)帶動。

　　上半年土地市場表現(xiàn)平淡，300城住宅用地供求面積同比降幅均超三成，TOP20城市出讓金占全國比重升至近60%

　　2024年上半年，新房銷售表現(xiàn)尚未好轉(zhuǎn)，在“以銷定投”策略下，房企拿地仍較謹慎，同時4月末自然資源部提出“合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)”后，政府推地節(jié)奏放緩，全國300城住宅用地供求兩端同比降幅均超三成。根據(jù)初步統(tǒng)計，2024年上半年，全國300城住宅用地推出1.1億平方米，同比下降45.6%；住宅用地成交8607萬平方米，同比下降38.1%；土地出讓金5354億元，同比下降44.3%。土拍熱度方面，僅部分熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊尚能實現(xiàn)溢價成交，大多數(shù)城市地塊底價成交甚至出現(xiàn)流拍，整體成交樓面均價同比下降10.1%，溢價率較去年同期下降2.4個百分點。

表：2024年上半年全國300城各線城市住宅用地推出和成交相關(guān)指標同比變化

注：推出面積按公告時間統(tǒng)計，為規(guī)劃建筑面積。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　各線城市住宅用地推出、成交規(guī)模同比均下降，二線、三四線城市土地出讓金降幅均超四成。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2024年上半年，一線城市住宅用地推出面積同比降幅約六成，其中上海、廣州、深圳降幅均在七成以上；二線、三四線城市受地方政府推地及房企投資信心持續(xù)偏弱影響，推出、成交各指標同比均下降，其中土地出讓金降幅均超四成。部分城市優(yōu)質(zhì)地塊拍出較高溢價，而多數(shù)城市或郊區(qū)土拍情緒仍較低，成交樓面均價更多是結(jié)構(gòu)性變動，一線城市同比上漲12.5%，二線、三四線城市同比分別下跌8.9%、15.2%。

　　土地成交的城市集中度進一步提升。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2024年上半年，住宅用地出讓金TOP10、TOP20、TOP50城市占全國出讓金的比重較2023年全年均有所提升，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重近六成，TOP50城市占比近八成。

　　流拍撤牌方面，2024年上半年，全國住宅用地流拍撤牌率上升。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2024年上半年，全國住宅用地流拍撤牌1361宗，流拍撤牌率26.2%，較去年同期提升3.5個百分點。其中，二季度，全國住宅用地供求同比縮量明顯，流拍撤牌522宗，流拍撤牌率21.1%，較2024年一季度回落9.8個百分點，較去年同期回落2.1個百分點。

　　從重點城市來看，2024年供地計劃總量縮減約10%。近兩年，多數(shù)城市土拍情緒持續(xù)低迷，政府推地信心顯不足，同時，今年4月末，自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，其中提到要合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)，要求庫存量大的城市，應(yīng)暫停新增住宅用地出讓，這些均影響了2024年各地的土地計劃供應(yīng)量。根據(jù)中指監(jiān)測，截至6月末，重點22城有20城發(fā)布了2024年供地計劃，供應(yīng)規(guī)模延續(xù)縮減態(tài)勢，整體同比下降約10%。北京、成都去年供地計劃完成率較高，2024年計劃供應(yīng)量與去年持平。其余城市中，合肥、廣州、上海計劃供應(yīng)量降幅在一成左右，寧波、無錫、長春等城市降幅超三成，蘇州降幅達六成以上。鄭州、福州、沈陽在低基數(shù)影響下，2024年計劃供應(yīng)量同比明顯增長。

表：重點城市22城2024年商品住宅供地計劃（市本級，公頃）

注：北京2024年供地計劃按下限計算，上海按均值計算（含城中村、舊改用地）。青島采用2024住宅發(fā)展年度計劃中數(shù)據(jù)。重慶為全市口徑。長春2023年供地計劃對比數(shù)據(jù)采用中期調(diào)整版。供地計劃完成率=推出宅地規(guī)模/計劃供應(yīng)規(guī)模。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　土拍規(guī)則方面，2024年以來政府繼續(xù)采取更加靈活和市場化的競拍規(guī)則，提高房企參拍積極性。一是，3月，上海放松“70/90”政策，深圳跟進取消“70/90”政策并減少住宅公攤面積，福州于2月優(yōu)化陽臺面積規(guī)則。二是，4月30日，北京海淀永豐南地塊最高溢價率提至20%，突破了此前15%的慣例，6月7日，上海發(fā)布的4宗商品住房用地出讓公告中，取消了商品住房用地溢價率10%的上限要求，當前僅剩北京、深圳等少數(shù)城市仍保持宅地土拍最高限價政策。同時，杭州在銷售限價、青島在土地出讓金余款繳納期限方面也做出相應(yīng)優(yōu)化。

　　土拍熱度方面，一季度核心城市表現(xiàn)尚可，二季度土拍熱度下滑明顯。2024年初，上海、杭州、北京、合肥等城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度較高，多宗地塊觸頂或溢價率在30%以上，1-3月22城各月成交溢價率均在8.5%以上；步入二季度，房企舉牌意愿較低，住宅用地成交溢價率持續(xù)下行，僅上海、杭州、成都等地部分地塊尚能競拍出高溢價，6月22城溢價率降至3%左右，是2023年以來月度較低水平。

圖：22城2024年上半年、一季度及二季度住宅用地成交溢價率

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　具體來看，上海、杭州土拍維持一定熱度，成都優(yōu)質(zhì)地塊帶動下拉升整體溢價率。上海上半年合計出讓19宗地，其中13宗溢價，10宗觸頂，二季度出讓11宗，7宗溢價，5宗觸頂，房企舉牌意愿較高。杭州上半年成交宅地34宗，19宗溢價，其中16宗溢價率在10%以上。成都今年持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)地塊推出力度，出讓的30宗地中，10宗溢價，其中錦江區(qū)潘家溝村3宗溢價率均在30%以上。

　　北京、合肥、長沙二季度溢價率下行明顯。北京主要受地塊質(zhì)量欠佳影響，2024年上半年合計出讓19宗地，二季度僅占6宗，其中4宗區(qū)位一般，2宗捆綁商業(yè)且起始價較高（海淀永豐地塊起始價78億元，朝陽酒仙橋地塊起始價112億元），多底價成交。合肥、長沙主要由于房企拿地力度減弱，整體成交地塊的溢價率均由一季度的20%以上降至二季度的5%以下，僅部分地塊溢價成交，出讓地塊多為底價。

　　青島、南京一季度成交地塊均為底價，而在近期土拍中，土地市場熱度略有回升，部分地塊競拍出高地價。如6月19日，南京NO.2024G11地塊競價47輪，成交樓面價43888元/㎡，位居南京歷史第二位；6月20日，青島嶗山區(qū)王家村35號地塊競價364輪，成交樓面價達39516元/㎡，刷新了青島樓面價紀錄。

　　重慶、天津、無錫、沈陽土拍情緒持續(xù)低迷，今年以來成交宅地普遍為底價，房企拿地信心偏弱。

　　拿地企業(yè)方面，22城中央國企仍是拿地主力，部分城市地方國資占比較高，民企占比約兩成。根據(jù)中指統(tǒng)計，2024年上半年，22城累計拿地金額中，央企、全國布局的國企及地方國資占比合計達75%，其中央國企占比較2023年全年提升4個百分點，北京、深圳、廣州、上海、廈門等地央國企拿地金額占比均在八成左右，合肥、天津央國企占比也過半。福州、鄭州地方國資占比較高，拿地金額占比均超七成。另外，杭州、青島本地民企加大深耕力度，民企拿地金額占比在5成以上。

　　整體來看，2024年上半年，全國300城住宅用地供求規(guī)模縮量態(tài)勢仍較明顯，同比降幅進一步擴大。重點城市2024年的住宅用地供應(yīng)計劃普遍下調(diào)。進入第二季度，由于推地量較低，重點城市的土拍活動相應(yīng)較少，部分核心城市土拍也出現(xiàn)降溫行情，大多數(shù)城市土地以底價成交，整體土地市場保持低溫態(tài)勢。

　　在此期間，土拍規(guī)則進一步優(yōu)化，上海取消了地價溢價率10%上限要求，而北京則試點實施分段指導(dǎo)價，部分地塊上調(diào)溢價率上限。由于新房市場修復(fù)仍存在不確定性，房企拿地時普遍持謹慎態(tài)度，上半年多數(shù)城市的拿地主力依然是央國企。考慮到上半年各地供地節(jié)奏較為緩慢，預(yù)計下半年各地將有更多優(yōu)質(zhì)地塊推出，房企參與土拍的意愿或?qū)⒅鸩皆鰪姡植繀^(qū)域/特定地塊有望出現(xiàn)點狀回暖。

1-5月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降10.1%，降幅連續(xù)3個月擴大

圖：2014年至2024年5月房地產(chǎn)和住宅累計開發(fā)投資及其同比增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指數(shù)據(jù)CREIS

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅連續(xù)擴大，整體表現(xiàn)仍偏弱。2024年1-5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為4.1萬億元，同比下降10.1%。其中，住宅開發(fā)投資額為3.1萬億元，同比下降10.6%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為75.9%。

圖：2014年至2024年5月全國房企到位資金同比增速及2024年1-5月各項資金來源同比增速對比

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指數(shù)據(jù)CREIS

　　在房企融資政策持續(xù)優(yōu)化、項目“白名單”持續(xù)推進帶動下，1-5月房企到位資金降幅有所收窄，但受銷售較弱影響，房企資金面仍承壓。2024年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為4.3萬億元，同比下降24.3%，降幅較1-4月收窄0.6個百分點。其中，國內(nèi)貸款為6810億元，同比下降6.2%，降幅較1-4月收窄3.9個百分點，占到位資金的比重為16.0%。自籌資金為1.5萬億元，同比下降9.8%，降幅較1-4月收窄0.3個百分點，占比為34.8%。定金及預(yù)收款為1.3萬億元，同比下降36.7%，降幅較1-4月收窄0.5個百分點，占到位資金的比重為29.6%。個人按揭貸款為6191億元，同比下降40.2%，占到位資金的比重為14.5%。

　　重磅會議召開在即，宏觀政策或?qū)⒊掷m(xù)加力穩(wěn)經(jīng)濟，房地產(chǎn)政策仍有優(yōu)化空間

　　宏觀經(jīng)濟方面，今年以來，我國經(jīng)濟平穩(wěn)運行，但外部環(huán)境依然復(fù)雜嚴峻，海外部分經(jīng)濟體已進入降息通道，但美國高利率環(huán)境仍在延續(xù)，單邊主義抬頭，外部環(huán)境復(fù)雜性、嚴峻性、不確定性上升，我國外貿(mào)形勢難言穩(wěn)定。從國內(nèi)來看，4月30日中央政治局會議指出“經(jīng)濟持續(xù)回升向好仍面臨諸多挑戰(zhàn)，主要是有效需求仍然不足，企業(yè)經(jīng)營壓力較大，重點領(lǐng)域風險隱患較多，國內(nèi)大循環(huán)不夠順暢”，穩(wěn)固當前經(jīng)濟回升向好趨勢仍需政策持續(xù)加力，會議中也指出“要及早發(fā)行并用好超長期特別國債，加快專項債發(fā)行使用進度，保持必要的財政支出強度”，根據(jù)財政部消息，截至6月14日，超長期國債已發(fā)行4次共1600億元，財政政策或?qū)⒊掷m(xù)發(fā)力，同時，會議決定7月召開第二十屆中央委員會第三次全體會議，下半年宏觀政策或?qū)⑦M一步落地落實，助力經(jīng)濟穩(wěn)中向好發(fā)展。

表：2024年以來中央重要會議中涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容梳理

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

　　房地產(chǎn)政策方面，年初兩會《政府工作報告》明確今年房地產(chǎn)政策聚焦在穩(wěn)市場、防風險、促轉(zhuǎn)型等方面。1月住建部、金融監(jiān)管總局建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，隨后各地加快落實跟進，相關(guān)制度不斷完善，項目“白名單”為企業(yè)提供了更多資金支持。同時，住建部多次召開保障性住房建設(shè)工作現(xiàn)場會，保障房建設(shè)和籌集受到中央及監(jiān)管部門高度重視，各地以配租型和配售型保障房為主體的保障體系建設(shè)進一步加速。保障性住房開發(fā)貸款、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款以及城中村改造專項借款配套資金持續(xù)落位，“三大工程”在穩(wěn)投資、穩(wěn)需求等方面起到一定積極作用。

　　4月30日政治局會議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，樓市政策方向更加明確，5.17監(jiān)管部門出臺“一攬子”新政，著力在穩(wěn)市場、去庫存，對市場預(yù)期產(chǎn)生了明顯帶動，6.7國常會再提“去庫存”，提出“對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實推進”，為市場釋放了更加積極信號。

　　從政策舉措來看，穩(wěn)市場方面，5月17日監(jiān)管部門落地多項舉措，包括降低首套、二套房最低首付比例至15%、25%，取消全國層面首套、二套房貸利率下限，降低公積金貸款利率，降低購房門檻和購房成本，促進購房需求釋放。

　　去庫存方面，一方面，5月17日央行明確設(shè)立3000億元保障性住房再貸款用于收購企業(yè)已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房，國企收儲未售新房成為政府主推的消化存量房產(chǎn)的方式；6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，指出“借鑒前期試點經(jīng)驗，著力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存”。6月20日，住建部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，將收儲范圍擴大至市縣。

　　另一方面，5月17日自然資源部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)明確提出處置閑置土地、盤活存量土地的三項政策舉措，包括閑置土地合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計要求、促進土地二級市場流通轉(zhuǎn)讓、支持地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)。6月24日，據(jù)市場消息，自然資源部正協(xié)同有關(guān)部門研究具體政策，擬通過專項債券支持政府回收房企閑置用地。4月底，自然資源部發(fā)布通知，指出各地未來新增住宅用地供應(yīng)量與當下商品住宅去化周期、盤活存量規(guī)模關(guān)聯(lián)，消化存量土地的配套政策也在逐漸落地。

　　除此之外，“好房子”建設(shè)多次被提及，4.30中共中央政治局會議提出“要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待”，6.7國常會強調(diào)要“順應(yīng)人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待”，“好房子”建設(shè)和供給已經(jīng)成為未來行業(yè)發(fā)展共識，建設(shè)節(jié)奏加快有望進一步促進改善性住房需求釋放。

圖：2022年以來各地因城施策頻次（截至6月30日）

　　表：2024年以來主要政策類型出臺頻次對比（截至6月30日）

注：合計列中一條政策可能覆蓋多個維度。

資料來源：中指研究院綜合整理

　　地方層面，根據(jù)中指監(jiān)測，2024年上半年全國有約180省市（縣）出臺政策超360條，二季度各地政策保持較高頻次。具體來看，一線城市在限購、限貸、公積金貸款等方面均有政策優(yōu)化，限購方面，北上廣深政策舉措主要集中在降低購房個稅/社保年限、支持多孩家庭購房、優(yōu)化非核心區(qū)限購等方面，除廣州取消120平方米以上限購?fù)猓鄙仙詈诵膮^(qū)域仍保持嚴格限購。限貸方面，5.17政策后北上廣深均下調(diào)了首付比例和房貸利率，其中廣州首付比例降至首套15%/二套25%，下調(diào)力度高于北京、上海（首套20%/二套30%-35%）和深圳（首套20%/二套30%）。此外，4月北京、廣州同日出臺公積金新政，針對購買綠色低碳建筑的購房者給予公積金額度的上浮。

　　二線和三四線城市繼續(xù)從取消限購、完善二套房認定標準、優(yōu)化公積金貸款政策、優(yōu)化限售、發(fā)放購房補貼等方面優(yōu)化需求端政策，除天津及海南省外，其他城市基本已取消限購政策，多數(shù)城市首付比例降至全國下限要求并取消商貸利率下限，多個二線城市首套房貸利率降至3.05%、二套降至3.15%，下調(diào)幅度較大。多地快速落實5.17新政，對市場情緒產(chǎn)生積極影響，有利于帶動購房需求釋放，核心城市市場活躍度逐漸提升。另外，多地通過發(fā)放購房補貼鼓勵農(nóng)民進城購房，出臺支持農(nóng)民放棄、退出農(nóng)村宅基地相關(guān)政策。杭州、蘇州、武漢、南京等城市出臺購房即可申請落戶政策，有利于促進人口流入。

　　各地供給端政策亦在持續(xù)優(yōu)化，為房企建設(shè)“好房子”提供了更好條件。如今年3月，上海在第二輪土地公告中，對之前“70/90”政策在套型面積、比例要求均做出一定優(yōu)化，深圳取消了“70/90”政策。6月上海發(fā)布的4宗商品住房用地出讓公告中，取消了商品住房用地溢價率10%的上限要求。另外，江西省、南京、臨沂等地均發(fā)布住宅品質(zhì)提升設(shè)計相關(guān)文件，北京要求“開展保障性住房居住品質(zhì)調(diào)查，提煉‘好房子’基本要素和關(guān)鍵指標，研究制定保障性住房“好房子”建設(shè)實施意見和配售型保障性住房建設(shè)導(dǎo)則”。

　　除此之外，國企收儲未售新房成為政府力推的“去庫存”模式，近兩個月廣州增城區(qū)、杭州臨安區(qū)以及貴陽、臨滄、惠州等城市均發(fā)布“國企收儲未售新房”的相關(guān)公告，配套政策正在加速落地，有利于緩解企業(yè)資金壓力，同時也有助于加快商品房市場去庫存及增加保障房供給。同時2024年以來多地推進住房“以舊換新”，促進一二手市場聯(lián)動，其中南京、鄭州推進力度相對較大，國企收舊換新的效果正逐漸顯現(xiàn)。隨著更多城市參與“以舊換新”，新房、二手房市場聯(lián)動或更加順暢。

表：2024年上半年一線城市放松限購限貸限價政策主要舉措

資料來源：中指研究院綜合整理

　　整體來看，2024年以來，中央多次強調(diào)房地產(chǎn)的重要性，穩(wěn)定房地產(chǎn)對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤至關(guān)重要，4.30政治局會議為今年房地產(chǎn)調(diào)控政策定調(diào)后，6.7國常會進一步明確政策方向，也釋放了更加積極有力信號，市場不穩(wěn)、政策不止。下半年房地產(chǎn)供需兩端政策有望進一步優(yōu)化調(diào)整，各地去庫存相關(guān)舉措或?qū)⒓涌炻鋵崱?/p>

　　從政策趨勢上看，需求端，放開核心城市限制性政策仍是需求端優(yōu)化的重要方向，預(yù)計一線城市將繼續(xù)優(yōu)化限購政策，京滬深或參考廣州放開120平以上大面積段限購，取消郊區(qū)限購，非本地戶籍購房社保年限要求有望進一步降低，購房政策與生育、人才等政策結(jié)合，增加特定人群購房名額等。各地降低房貸利率、降低交易稅費等仍然具備空間，同時各地有望加大居民購房補貼，政策或從“補磚頭”轉(zhuǎn)向“補人頭”。

　　供給端，一方面，合理控制以及優(yōu)化新增商品住宅用地供應(yīng)成為政策發(fā)力點，預(yù)計政策舉措聚焦優(yōu)化土拍規(guī)則，取消限價、取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等，為企業(yè)建設(shè)“好房子”提供更多支持；另一方面，預(yù)計項目“白名單”政策深入推進，降低企業(yè)經(jīng)營壓力，同時加快對房企此前預(yù)繳稅費的清算節(jié)奏，及時退稅為房企提供資金流動性。

　　從去庫存方面來看，地方按照“以需定購”原則，聯(lián)動保障房供給，收儲已建未售新房的節(jié)奏或加快，收回閑置存量土地、盤活存量土地的配套政策也有望加速落地。同時參考南京、鄭州住房“以舊換新”模式，并結(jié)合“房票”政策，2024年下半年或有更多城市出臺配套政策，進一步促進置換需求釋放。

　　上半年超預(yù)期調(diào)整，預(yù)計下半年在各項政策持續(xù)發(fā)力下，市場下行態(tài)勢將趨緩，全年新建商品房銷售規(guī)模將降至10億平米以下

　　2024年1-5月，在高基數(shù)、居民置業(yè)意愿未見明顯改善、二手房市場對新房需求形成一定分流效應(yīng)等因素影響下，全國新建商品房銷售規(guī)模同比降幅超20%，4月底中央政治局會議釋放政策利好，5月監(jiān)管部門和各地政府積極落實穩(wěn)市場舉措，核心城市政策效果逐漸顯現(xiàn)，帶動全國新房市場邊際改善，5月單月，全國商品房銷售面積、金額同比降幅較4月分別收窄2.1和4.1個百分點，但市場能否筑底企穩(wěn)并實現(xiàn)修復(fù)行情仍依賴于居民收入預(yù)期的改善程度。

圖：2019年以來央行城鎮(zhèn)儲戶調(diào)查中有關(guān)收入和就業(yè)預(yù)期變化情況

數(shù)據(jù)來源：央行，中指數(shù)據(jù)CREIS

　　短期居民收入和就業(yè)預(yù)期尚未明顯改善。根據(jù)央行《2024年第一季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》，2024年一季度城鎮(zhèn)儲戶收入信心指數(shù)與上季基本持平，仍處于近幾年較低水平；就業(yè)預(yù)期指數(shù)較上季度提升0.2個百分點，但整體亦處于2019年以來相對低位，城鎮(zhèn)儲戶就業(yè)、收入預(yù)期并未出現(xiàn)明顯改善，預(yù)計將繼續(xù)拖累居民置業(yè)意愿，制約房地產(chǎn)市場修復(fù)節(jié)奏。

　　根據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù)，2024年6月，受訪者選擇“購房意愿強于上月”的比例較上月下降2.4個百分點，“購房意愿弱于上月”的比例環(huán)比提升，購房者觀望情緒仍較重，居民入市節(jié)奏放緩，受訪者選擇1年內(nèi)置業(yè)的比例繼續(xù)下降，環(huán)比下降0.5個百分點。

　　另外，二手房價格明顯下跌、區(qū)位配套更為優(yōu)越等因素影響下，二手房性價比進一步提升，購房者選擇二手房的意愿仍較高。綜合來看，當前制約新房市場修復(fù)的因素并未出現(xiàn)明顯改變，預(yù)計2024年下半年新房市場仍處于筑底階段。

　　值得關(guān)注的是，5月17日，央行明確設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元，用于收購房企已建成未出售的商品房。假設(shè)收購主體20%的資金為自有資金，80%的資金從銀行貸款，按均價1萬元/平方米、 7折收購計算，5000億元貸款合計可收購接近9000萬平方米商品住宅，若政策加快落地，將對穩(wěn)市場起到積極作用。

表：2024年全國房地產(chǎn)市場主要指標預(yù)測結(jié)果

數(shù)據(jù)來源：中指研究院測算

　　從下半年市場走勢來看，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，隨著去年高基數(shù)效應(yīng)進一步減弱以及房地產(chǎn)供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，樂觀預(yù)期下，國企收儲加快，下半年全國新建商品房銷售面積與上年同期基本持平，全年銷售面積9.9億平方米，同比下降10%左右；中性預(yù)期下，下半年全國新建商品房銷售面積同比仍下降約10%，全年同比下降接近15%；悲觀預(yù)期下，居民收入預(yù)期仍偏弱，穩(wěn)市場、去庫存政策不及預(yù)期，則下半年全國新建商品房銷售面積同比降幅仍較大，全年降幅約18%。

圖：2022年以來各線代表城市新建商品住宅成交面積走勢

數(shù)據(jù)來源：各地房管局，中指數(shù)據(jù)CREIS

　　下半年，一線城市在政策優(yōu)化帶動下，新房成交規(guī)模有望溫和修復(fù)；二線、三四線城市低基數(shù)效應(yīng)明顯減弱，新房成交面積同比降幅或?qū)⒚黠@收窄。2024年上半年，在高基數(shù)影響下，各線城市新房成交面積同比降幅均較大，短期來看，一線城市政策仍具備較大優(yōu)化空間，隨著下半年政策端持續(xù)發(fā)力，一線城市市場情緒有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)，從而帶動新房成交規(guī)模溫和修復(fù)；二線、三四線城市政策優(yōu)化空間不足，市場情緒整體或難有明顯改觀，市場活躍度預(yù)計將保持在低位，但隨著下半年高基數(shù)效應(yīng)的明顯減弱，新房成交面積同比降幅或出現(xiàn)大幅收窄，其中部分核心城市下半年市場有望逐漸筑底企穩(wěn)。從全年來看，各線城市新房市場調(diào)整態(tài)勢或較難改變，部分核心城市因去年上半年高基數(shù)，全年成交面積同比降幅或較大，如北京、杭州、成都等城市。

圖：2012年以來全國商品房待售面積及新開工面積同比

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指數(shù)據(jù)CREIS

　　土地成交規(guī)模大幅下滑態(tài)勢尚未扭轉(zhuǎn)，新房成交面積同比降幅仍較大，商品房待售面積處于高位，或?qū)⒗^續(xù)制約房企新開工規(guī)模，下半年新開工面積同比降幅或仍較大。在影響新開工的多個因素中，土地成交規(guī)模是新開工最前端指標，今年以來全國土地（住宅+商辦用地）成交面積延續(xù)大幅下滑態(tài)勢，上半年同比下降29.3%，土地成交面積回落態(tài)勢尚未扭轉(zhuǎn)，預(yù)計將繼續(xù)拖累新開工規(guī)模；同時，今年以來，全國新建商品房銷售面積同比降幅超20%，尚未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，預(yù)計也將制約下半年新開工節(jié)奏；另外，2024年5月，商品房待售面積（已竣工未售面積）超7.4億平方米，處于歷史高位，或?qū)⒗^續(xù)影響房企開工意愿。多個因素影響下，下半年新開工面積或難有明顯改善，同比降幅或仍較大。

　　4月30日，中央政治局會議明確“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，消化存量房產(chǎn)與保障房相結(jié)合已經(jīng)成為重要方向，通過現(xiàn)有存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保障房或?qū)е露唐谂涫坌捅Ｕ戏啃略鼋ㄔO(shè)放緩，進而導(dǎo)致其對新開工面積的支撐受到一定影響。

圖：2019年以來施工、新開工、竣工面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資、建筑工程投資同比走勢

　　數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，中指數(shù)據(jù)CREIS

　　在房地產(chǎn)施工面積大幅下滑、新開工面積延續(xù)回落態(tài)勢、竣工面積同比下降等多個因素影響下，下半年建筑工程投資或整體處于低位，這仍將是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要拖累項之一，預(yù)計下半年建筑工程投資整體處于低位，同比或繼續(xù)下降。另外，今年以來土地出讓金大幅下滑，或?qū)⑼侠巯掳肽晖恋刭徶觅M修復(fù)。

　　綜合考慮建筑工程投資和土地購置費（兩項占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超90%），預(yù)計下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資的表現(xiàn)或仍較弱，但隨著低基數(shù)效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅或收窄。全年來看，中性情形下，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降接近8%，悲觀預(yù)期下，同比降幅或超10%。

　　整體來看，由于居民收入預(yù)期、房價下跌預(yù)期尚未明顯改善，2024年下半年，全國房地產(chǎn)市場仍面臨調(diào)整壓力，新房市場或仍處于筑底階段。樂觀預(yù)期下，下半年全國新建商品房銷售面積與上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性預(yù)期下，全年新建商品房銷售面積同比或下降14.9%；悲觀預(yù)期下，全年降幅約18%。供給端，新房銷售市場修復(fù)節(jié)奏緩慢、土地市場縮量態(tài)勢未改、商品房待售面積處于高位等因素影響下，新開工面積下行態(tài)勢或較難改變，全年預(yù)計同比降幅仍接近20%；房地產(chǎn)開發(fā)投資額在低基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投資表現(xiàn)預(yù)計仍偏弱，項目“白名單”等政策深入推進落實，或?qū)ν顿Y產(chǎn)生一定支撐。

　　解放思想，實質(zhì)性推進去庫存并加力促需求是關(guān)鍵

　　4月中央政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，6月7日國常會提出“繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實推進”，定調(diào)樓市“去庫存”。現(xiàn)階段的“去庫存”與上一輪“去庫存”相比，最大的不同是我國房地產(chǎn)市場所面臨的供求關(guān)系已發(fā)生明顯改變。過去有相當一部分居民居住條件較差，基本住房需求尚未滿足，“去庫存”所采取的方式是通過“棚改貨幣化安置”拆除老舊房屋釋放住房需求，進而實現(xiàn)去庫存。而當下我國居民基本住房需求已經(jīng)得到滿足，庫存不僅包括存量房產(chǎn)，也包括閑置土地和存量土地，存量房產(chǎn)中除了涵蓋待售新房、在建工程和空置房屋等庫存外，還要面對居民二手房掛牌量攀升、置換不暢對新房市場的影響。

　　針對消化存量土地，5月17日，自然資源部相關(guān)負責人已經(jīng)明確提出處置閑置土地、盤活存量土地的三項政策舉措，包括閑置土地合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計要求、促進土地二級市場流通轉(zhuǎn)讓、支持地方按照“以需定購”原則，以合理價格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)。6月25日，據(jù)市場消息，自然資源部正協(xié)同有關(guān)部門研究具體政策，擬通過專項債券支持政府回收房企閑置用地，未來相關(guān)配套政策有望逐漸細化落地。

　　針對消化存量房產(chǎn)，5月17日，央行提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。國企收儲未售新房已經(jīng)成為政府力推的“去庫存”模式，除此以外，近兩年地方也有不少探索實踐，如國企收舊換新、非居改租等也是消化存量房產(chǎn)的重要模式補充。

　　模式一：國企收儲未售新房

　　“國企收儲未售新房”是由地方國企出手，直接收購開發(fā)企業(yè)已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房。

　　國企收儲未售新房將對市場產(chǎn)生多方面影響：第一，有利于加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求，促進房產(chǎn)資源合理配置。第二，有利于市場庫存的去化，緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，去庫存效果最為直接。第三，本輪將收儲對象定為已建成未出售商品房，有利于快速配租配售，也將有利于促進房企加快項目竣工節(jié)奏。第四，房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。

表：近幾年部分城市“地方國企收儲未售新房”的相關(guān)實踐及政策

資料來源：中指研究院綜合整理

　　此前在2023年初，央行設(shè)立1000億元租賃住房貸款支持計劃，支持8個城市（天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州和濟南）試點市場化收購存量住房，增加租賃住房供給。根據(jù)中指監(jiān)測，除了以上8個試點城市之外，蘇州、杭州等城市近幾年也有“國企收儲未售新房”（改作租賃住房）的相關(guān)實踐，5.17政策以來，湖北省、寧夏省、廣州、武漢等多地鼓勵收購符合條件的存量房源用作保障性住房。各城市中僅鄭州規(guī)模較大，截至2024年5月，鄭州城發(fā)安居累計收購10.6萬間房源，房源大部分為商辦公寓，有少部分為住宅項目，主要用于人才公寓。近兩年試點城市已經(jīng)積累了部分成功經(jīng)驗，可以為其他城市提供更多參考借鑒，這也有助于推動保障性住房再貸款加快落地見效，加快“去庫存”。

　　值得關(guān)注的是，保障性住房普遍對戶型/面積有一定限制，與在售新房或存在一定錯配，同時若轉(zhuǎn)化為配售型保障房，則需要較大幅度打折收購才能滿足配售政策（通常要求價格是周邊商品房的50%）；若轉(zhuǎn)化為保租房，多數(shù)城市租金收益率較低情況下也需要貼息、項目打折等配合才能實現(xiàn)收益平衡。

　　模式二：以舊換新

　　“以舊換新”是指在政策支持下，業(yè)主利用名下的二手房去置換新房的一種模式。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至2024年6月30日，全國已有超90城推出住房“以舊換新”措施，具體可分為“國企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式，分別有超30、40城參與。其中，“中介優(yōu)先賣”模式的效果很大程度上取決于市場運行情況，在當前“買方市場”下，該模式中二手房出售環(huán)節(jié)的不確定性較大，目前整體效果較為有限。與之相比，“國企收舊換新”已有城市取得一定效果。

　　“國企收舊換新”模式是由國資平臺直接收購業(yè)主二手房，業(yè)主再去購買新房。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，從去年下半年以來，蘇州、南通啟東、宣城、無錫、黃石、南京等城市均推出了“國企收舊換新”政策，尤其以江蘇城市居多。

　　“換新”環(huán)節(jié)中，各地政策存在一些差異。

　　（1）一種由國企平臺收購，同時給予換房人較大選擇范圍，納入房源庫的房企新房項目均可購買。根據(jù)中指監(jiān)測，目前鄭州的“收舊換新”模式對“換新”范圍約束較小。鄭州“收舊換新”由國資平臺直接收購業(yè)主舊房，截至6月30日，據(jù)鄭州房產(chǎn)交易服務(wù)平臺顯示，換房人可選新房樓盤共計191個，一方面，換房人選擇范圍較多可以提升居民換購積極性，另一方面，有利于進入房源庫的房企銷售改善，但這對國資平臺資金儲備和融資能力的要求較高。

　　（2）另一種是收購房源的國企平臺限定換房人僅可購買該企業(yè)旗下指定的新房項目（實現(xiàn)定向去庫存），目前大部分城市采取這種方式。限定換房人購買的樓盤范圍會對政策效果產(chǎn)生一定影響，這也是過去不少城市政策效果不明顯的重要原因，但若進行收儲的房企在當?shù)仨椖枯^多，也會產(chǎn)生較好效果。

　　以南京“以舊換新”政策為例，2024年4月啟動的第一階段模式就主要是由南京安居進行房源收儲，同時將新房可購房源限定在旗下十余個項目中。從南京第一階段效果來看，由于南京安居旗下在售項目較多（14個項目可選），房源充足，且不少項目位于南京主城區(qū)，使得換房人可選范圍較大，市場反饋較為積極，相應(yīng)的住房需求得以及時釋放。截至6月27日，安居集團14個樓盤累計來訪約3000組，繳納新房意向認籌金的換房人約690組；累計完成600多套房源的評估工作，已有208套存量住房簽署了四方協(xié)議。

　　城市案例--南京

　　第一階段：

　　4月27日，南京安居建設(shè)集團發(fā)布《南京安居建設(shè)集團關(guān)于存量住房“以舊換新”試點活動的公告》。

　　試點方式：試點期間（2024年12月31日前），換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%。存量住房收購價格以評估價為依據(jù)。

　　收購主體：南京置新資產(chǎn)管理有限公司（南京安居建設(shè)集團有限責任公司旗下全資公司）。

　　相關(guān)要求：存量住房位于南京市主城六區(qū)（玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺區(qū)）范圍內(nèi)，不含自建住房、商業(yè)、辦公、公寓等。存量住房應(yīng)成套、產(chǎn)權(quán)清晰，狀態(tài)為可交易（不存在抵押、擔保或查封等其他不可置換狀態(tài)）。首批試點限額2000套。

　　可購房源：可置換的新建商品住房房源，為安居集團旗下14個項目，約7800套。

　　第二階段：

　　6月6日，南京房產(chǎn)微政務(wù)發(fā)布《關(guān)于推出住房消費第二批次“以舊換新”房源的通知》。

　　試點方式：2024年6月10日-12月31日，市屬、區(qū)屬涉房國企結(jié)合新建商品房庫存情況，在全市范圍內(nèi)開展住房消費“以舊換新”活動。

　　收購主體及要求：南京奧體建設(shè)等12家房企，房企自行確定舊房收購范圍和條件。

　　可購房源：再推出21個新建商品房項目2780套房源。

　　隨著政策的推進，南京6月開啟了第二批“收舊換新”，進一步擴大住房“以舊換新”房源，除安居集團項目外新增21個項目2780套房源，各樓盤實行“一盤一策”，回收范圍、置換比例、面向群體均由房企自行確定。從參與房企來看，仍以城投或國企為主，部分項目為民企與國企合作項目。項目覆蓋區(qū)域則增加了江北、江寧、高淳、六合等區(qū)域，“以舊換新”基本鋪開到了南京全市。而后，江寧、浦口、建鄴區(qū)也針對相應(yīng)區(qū)域開啟“以舊換新”試點活動，其中江寧區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)盟（9家房企）10個樓盤提供了1000套房源，浦口、建鄴區(qū)分別收購存量住房1000套、200套，新房房源涉及的企業(yè)更為豐富，更多民企項目參與其中。

　　整體而言，“國企收舊換新”滿足了業(yè)主改善性住房需求，也加速了新房市場庫存去化，同時還可以加快政府保障性住房籌集節(jié)奏。當然，相比國企直接收儲未售新房，收舊換新需要個人業(yè)主參與，鏈條和周期也會相對更長一些。實踐中，此模式也需進一步完善操作流程，以保障政策實施效果，比如：二手房回收通常需要對價值進行評估，如果評估價太低則可能打擊業(yè)主的置換積極性；二手房回收前通常需要解除抵押，這就要求業(yè)主準備一筆資金先還清貸款等，未來政策在支持帶押過戶、給予優(yōu)惠補貼等方面有望進一步完善。

　　模式三：非居改租

　　“非居改租”指針對閑置和低效利用的非住宅項目，將其轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U用途的房屋，進而促進存量房產(chǎn)盤活。2021年，國務(wù)院出臺《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出對閑置和低效利用的非居住存量房屋，在符合相關(guān)條件下，允許改建為保障性租賃住房。

　　在政策支持下，“非居改租”成為各城市積極探索的重要方向，北上廣深、天津、廈門等很多重點城市均出臺了“非居改租”相關(guān)政策，普遍對改建范圍、改建標準及流程進行了明確規(guī)定，改建項目用作保租房期間，普遍明確不變更土地性質(zhì)，不補繳土地價款，并按規(guī)定享受金融、財政稅費減免等優(yōu)惠。

　　從本輪消化存量房產(chǎn)的幾種模式來看，核心都是將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保障性住房，在住房保障體系中，保障性住房主要包括配售型保障房和配租型保障房。

　　針對配售型保障房，2023年8月，《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》提出配售型保障房的發(fā)展思路以來，多地已經(jīng)公布了首批或2024年配售型保障房的建設(shè)計劃，深圳、廣州、福州計劃1萬余套。當下我國房地產(chǎn)市場總體供過于求，多數(shù)城市基本住房需求已得到滿足，并且商品房市場存在較大庫存壓力，因此各地應(yīng)落實“以需定建”，控制配售型保障房的新建規(guī)模，優(yōu)先通過存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保障性住房的方式進行籌集，避免造成新的庫存問題，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　針對配租型保障房，當前出臺消化存量房產(chǎn)相關(guān)政策的城市多數(shù)將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為了保租房。“十四五”期間，全國計劃籌集保租房870萬套（間），截至2023年底已籌集573萬套（間），2024-2025年保租房籌集仍剩余297萬套（間）的任務(wù)規(guī)模，體量仍較為龐大。過去各地供給保租房的方式，除了新建外，不少來自于市場化長租公寓的“納保”籌集，考慮到今明兩年保租房目標仍有一定缺口，未來若將存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房，既可以加快保租房的籌集進度，也可以有效消化市場庫存，促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)恢復(fù)，但相比“納保”籌集的方式，國企收儲存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房需要較多增量資金支持。

表：部分重點城市保租房籌集計劃與完成情況

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

　　隨著中央政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，去庫存已成為短期房地產(chǎn)政策的重心之一。結(jié)合從5.17政策基調(diào)來看，國企收儲未售新房正成為政府力推的消化存量房產(chǎn)的模式，除此以外，預(yù)計地方已有實踐經(jīng)驗的國企收舊換新、非居改租等模式可能也將繼續(xù)同步推行。

　　與此同時，由于新房供給的源頭是土地供應(yīng)，因此政策也需結(jié)合土地市場進行統(tǒng)籌安排，盤活存量土地也是控制與去化市場庫存的重要措施。中央已經(jīng)提出，對于尚未開發(fā)或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式妥善處置盤活，推動房地產(chǎn)企業(yè)緩解困難和壓降債務(wù)，促進土地資源高效利用。在中央精神指導(dǎo)下，各地政府預(yù)計將加大存量土地盤活力度，促進土地資源節(jié)約集約利用，化解市場庫存壓力。

　　另外，解決房地產(chǎn)面臨的問題，本質(zhì)仍是盡快推動市場交易恢復(fù)，加大促需求力度，如優(yōu)化核心城市限制性政策，降低交易稅費、加大購房補貼力度等。整體來看，當下解決房地產(chǎn)問題需要“一攬子”政策協(xié)同發(fā)力，從5.17新政來看，政策正在向多措并舉解決房地產(chǎn)困境的方向推進，并圍繞控制供給，加快去化等出臺了具體政策措施。未來隨著各城市大面積推廣以及配套資金的落地落實，預(yù)計將有利于加快房地產(chǎn)市場企穩(wěn)恢復(fù)。

　　2024年以來，房地產(chǎn)仍處于調(diào)整階段，房企銷售延續(xù)下滑態(tài)勢，降幅略有收窄。上半年，TOP100房企銷售總額為20834.7億元，同比降幅連續(xù)4個月收窄。供地量大幅減少及房企投資仍偏謹慎下，TOP100企業(yè)拿地總額同比下降超三成。融資方面，房企融資規(guī)模同比下降超兩成，信用債占比提升。上半年，監(jiān)管部門持續(xù)釋放政策利好，企業(yè)應(yīng)緊抓地方政府收儲機會，積極去庫存，同時借助項目“白名單”，積極融資穩(wěn)定現(xiàn)金流，并增強品牌力和產(chǎn)品力，打造適應(yīng)購房者需求的“好房子”。

圖：2021年至2024年上半年TOP100房企累計銷售額均值及增速情況

注：文中分析所用銷售額，如無特別說明，均指全口徑銷售額。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　2024年上半年，TOP100房企銷售總額為20834.7億元，同比下降41.6%，降幅較上月收窄3.8個百分點，連續(xù)4個月收窄。6月份，典型企業(yè)如綠城中國、中建壹品等銷售增長較為明顯。上半年，百億以上陣營44家，陣營調(diào)整還在持續(xù)。千億以上陣營6家，較去年同期減少1家，銷售額均值1330.8億元。第二陣營（500-1000億）企業(yè)4家，較去年同期減少6家，銷售額均值577.8億元。第三陣營（300-500億）企業(yè)6家，較去年同期減少10家，銷售額均值387.2億元。第四陣營（100-300億）企業(yè)為28家，較去年同期減少17家，銷售額均值163.2億元。

圖：2022-2024年上半年TOP100企業(yè)拿地總額

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

　　2024年上半年，TOP100企業(yè)拿地總額3801億元，同比下降35.8%，相較1-5月降幅繼續(xù)擴大。4-5月，土拍政策頻出，房地產(chǎn)企業(yè)也在積極適應(yīng)并調(diào)整戰(zhàn)略。一方面，對于優(yōu)勢地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，房企投資積極性較高，競爭也更加激烈。另一方面，對于性價比不高的地塊，房企拿地較為謹慎。

　　融資方面，房企融資規(guī)模同比仍下降。2024年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額約2822.9億元，同比下降26.1%；其中信用債同比下降21.9%，海外債下降54.8%，ABS下降33.3%。信用債為主要債券融資渠道，占比提升。信用債占比65.5%，同比提升4.2個百分點，在政策支持的影響下體現(xiàn)出了一定的融資韌性；海外債占比僅為1.8%，同比下降1.1個百分點，融資渠道幾近關(guān)閉；ABS占比32.7%，同比下降3.1個百分點。

　　整體來看，2024年上半年，雖然樓市政策不斷優(yōu)化，但政策顯效尚不明顯，企業(yè)銷售去化仍承壓。下半年，穩(wěn)市場、去庫存政策有望繼續(xù)發(fā)力，在此背景下，一方面，企業(yè)應(yīng)利用政策機遇，積極與地方政府對接去庫存，同時把握核心城市政策窗口期，加大營銷力度促回款，并持續(xù)提高產(chǎn)品力，打造符合市場需求的“好房子”；另一方面，房企應(yīng)順應(yīng)時代發(fā)展，積極探索并確立新的發(fā)展模式，“輕重并舉”或是重要發(fā)展方向，企業(yè)應(yīng)加強拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)機會，其中地方國資托底項目、保障性住房項目等具備較大代建空間，需積極把握代建機會。