據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月16日，年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)披露并購(gòu)交易規(guī)模超1215億元。期間，AMC（資產(chǎn)管理公司）聯(lián)手代建企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目整體紓困，已在一線實(shí)操層面跑通，成為助力“保交樓”的重要新模式，將進(jìn)一步加快行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程。

 

　　并購(gòu)交易有所降溫

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2023年1月份至7月份，房地產(chǎn)行業(yè)披露并購(gòu)交易規(guī)模為1194億元。7月份披露35筆并購(gòu)交易，比上月減少16筆，其中有26筆披露交易金額，總交易規(guī)模約116.5億元，平均單筆交易規(guī)模4.5億元，環(huán)比下降8.7%。從交易標(biāo)的物業(yè)類型看，以地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為主，主要表現(xiàn)為項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

 

　　“相較于去年同期，今年房地產(chǎn)行業(yè)收并購(gòu)及重組交易規(guī)模有所降溫。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房企資金流動(dòng)性壓力仍然較大，銷售端復(fù)蘇趨弱，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還未完全出清，導(dǎo)致有收并購(gòu)實(shí)力的主體謹(jǐn)慎情緒上升。

 

　　在關(guān)榮雪看來，當(dāng)下市場(chǎng)并購(gòu)交易難以達(dá)成的原因各異，但主要有三點(diǎn)：一是收并購(gòu)雙方的決策博弈，供需雙方預(yù)期以及匹配度不高，部分出險(xiǎn)房企手握核心項(xiàng)目不肯出手，較具收購(gòu)實(shí)力的房企則擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)或收益情況，而抱謹(jǐn)慎觀望態(tài)度；二是不排除有部分并購(gòu)標(biāo)的存在債務(wù)及股權(quán)復(fù)雜等問題；三是收并購(gòu)的資金來源之一，融資仍然具有一定的難度。

 

　　“最大困難在于項(xiàng)目本身的價(jià)值。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域與城市進(jìn)一步分化，部分城市的項(xiàng)目本身潛在收益有限、變現(xiàn)難度較大，并購(gòu)方動(dòng)力不足。此外，出售方在出售項(xiàng)目時(shí)想盡可能獲取更多權(quán)益，也會(huì)拖慢并購(gòu)進(jìn)程。

 

　　還有一重難題是，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)還未完全出清，并購(gòu)方選擇并購(gòu)標(biāo)的較為謹(jǐn)慎，標(biāo)準(zhǔn)也愈發(fā)苛刻。

 

　　“當(dāng)下，并購(gòu)方選擇并購(gòu)標(biāo)的時(shí)主要考察標(biāo)的股權(quán)結(jié)構(gòu)、潛在價(jià)值及變現(xiàn)難度等因素，因?yàn)檫@些因素決定了標(biāo)的項(xiàng)目的操作難易度、可獲得的收益及收益獲取難度。于并購(gòu)方而言，往往傾向于選擇股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰、潛在價(jià)值較大、變現(xiàn)容易的項(xiàng)目。”劉水稱，此外，并購(gòu)方也會(huì)偏向于自身熟悉的、品牌影響力較大的區(qū)域或城市的項(xiàng)目，來降低項(xiàng)目獲取成本，獲得更高溢價(jià)空間。

 

　　“AMC+代建”紓困模式跑通

　　值得肯定的是，在行業(yè)并購(gòu)重組盤活存量資產(chǎn)的過程中，AMC成為房地產(chǎn)紓困的一股重要力量。但由于部分出險(xiǎn)房企旗下項(xiàng)目規(guī)模較大，因此大型AMC企業(yè)嘗試通過聯(lián)合央國(guó)企、穩(wěn)健型頭部房企以及代建企業(yè)來共同紓困，助力“保交樓”工作的開展。

 

　　在剛剛過去的7月份，AMC與代建企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議較多，其中有兩宗合作市場(chǎng)較為關(guān)注。7月下旬，綠城中國(guó)、綠城管理分別與長(zhǎng)城資產(chǎn)及其子公司長(zhǎng)城國(guó)富置業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在涉房涉地不良資產(chǎn)處置等業(yè)務(wù)領(lǐng)域開展戰(zhàn)略合作。7月底，華夏幸福與地方性AMC浙商資產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將就各自存量業(yè)務(wù)、“AMC+保交樓”業(yè)務(wù)開展戰(zhàn)略合作。

 

　　在克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲看來，按紓困對(duì)象不同，AMC可從項(xiàng)目與企業(yè)兩方面進(jìn)行紓困。在企業(yè)層面，AMC主要采用經(jīng)典的債務(wù)重組方式，也會(huì)參與部分較小房企的破產(chǎn)重整。在項(xiàng)目層面，一般是由AMC出資，引入第三方代建企業(yè)來主導(dǎo)項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，部分擁有開發(fā)能力較強(qiáng)的地產(chǎn)子公司的AMC也可將后續(xù)開發(fā)工作交予子公司進(jìn)行。

 

　　“在項(xiàng)目層面參與房企資產(chǎn)盤活，AMC+代建企業(yè)主要通過‘出資+開發(fā)’模式運(yùn)作，由AMC負(fù)責(zé)不良資產(chǎn)處置與重組，代建企業(yè)負(fù)責(zé)再開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。”關(guān)榮雪表示，特別是頭部代建企業(yè)具有豐富操盤經(jīng)驗(yàn)及品牌效應(yīng)，對(duì)項(xiàng)目去化與溢價(jià)都會(huì)產(chǎn)生積極影響，該模式對(duì)出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目紓困有很大幫助。

 

　　“可共同設(shè)立特殊資產(chǎn)基金、聯(lián)合建立共同品牌、盤活問題樓盤以及為政府和社會(huì)提供‘保交樓’的系統(tǒng)解決方案等。”劉水表示，AMC自身出資或同時(shí)引入銀團(tuán)收購(gòu)項(xiàng)目或?qū)?xiàng)目注資，對(duì)不良債權(quán)進(jìn)行談判，對(duì)債務(wù)償款金額、方式、時(shí)間等進(jìn)行重組，再引入代建企業(yè)，操盤方可以是AMC旗下地產(chǎn)開發(fā)公司，也可以是頭部房企、原出險(xiǎn)房企或第三方代建企業(yè)，推向市場(chǎng)變現(xiàn)取得收益。

 

　　從一線實(shí)操層面來看，2023年以來，作為中國(guó)代建第一股，綠城管理深入推進(jìn)“3+3”業(yè)務(wù)模式，大力拓展資方代建業(yè)務(wù)，已新簽中國(guó)華融資產(chǎn)、中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)、浙商資產(chǎn)、中信信托、中航信托、平安信托等多家AMC及信托機(jī)構(gòu)的不良紓困項(xiàng)目。

 

　　“對(duì)于不良紓困項(xiàng)目的選擇，公司內(nèi)部有一套完善的甄別與準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。”綠城管理董事會(huì)副主席李軍透露，一是項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)要清晰；二是項(xiàng)目剩余可售貨值可以覆蓋竣工需求，且政府要釋放監(jiān)管賬戶及相應(yīng)的資金，能支付各種建設(shè)費(fèi)用；三是產(chǎn)品的設(shè)計(jì)及工程品質(zhì)要滿足綠城的底線要求，不能存在可能損害綠城品牌的品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)；四是紓困項(xiàng)目還需解決好各類供應(yīng)商的款項(xiàng)梳理，有較大經(jīng)濟(jì)糾紛的須注意其法律風(fēng)險(xiǎn)；最后，紓困項(xiàng)目可能存在逾期交付的，還需與以前的購(gòu)房業(yè)主簽諒解備忘錄。

 

　　“AMC與代建企業(yè)合作更加廣泛，說明這種項(xiàng)目紓困模式已經(jīng)跑通，且更加規(guī)范化，有助于該模式的推廣應(yīng)用。”劉水稱，對(duì)于出險(xiǎn)房企來講，意味著停工項(xiàng)目有更多的機(jī)會(huì)獲得救助，在完成“保交樓”任務(wù)的同時(shí)，也有機(jī)會(huì)回籠資金。